Bureaux Régions : Forte reprise de la demande placée en 2021

CEVAN TOROSSIAN

Directeur Études & Recherche

Arthur Loyd France

BENOIT TIROT

Directeur Général

Arthur Loyd Lille, Nantes, Amiens, Nîmes, Montpellier, Bordeaux

Au cours de l’année 2021, le marché des bureaux en régions a retrouvé des couleurs avec 1 281 900 m² commercialisés, un volume en hausse de 42 % par rapport à une année 2020 marquée par l’irruption de la pandémie de Covid-19. Les huit métropoles passées au crible par Arthur Loyd retrouvent ainsi un volume cumulé semblable à celui de 2017, quand l’Ile-de-France n’a toujours pas retrouvé celui de… 2009.

Dans le détail, Lyon demeure toujours le premier marché régional, avec 291 200 m² placés, un niveau supérieur à la moyenne décennale, mais qui n’a pour autant pas encore retrouvé les volumes exceptionnels des années 2018-2019. Les 49 transactions de plus de 1 000 m² recensées en 2021 témoignent un réel dynamisme de l’écosystème lyonnais, mais le segment des « méga deals » souffre encore du gel de certains projets. Fait notable, 79 % des volumes de transactions sont concentrés en intramuros (Part-Dieu, Presqu’Île, Gerland, Villeurbanne…). Cette recherche de centralité des utilisateurs n’est pas anodine, et témoigne leur volonté d’élargir leur bassin de recrutement grâce aux excellentes infrastructures de transports de la capitale des Gaules.

D’autres métropoles régionales se distinguent en 2021 : c’est notamment le cas de Lille, qui signe sa deuxième performance historique, et de Nantes et Montpellier, qui atteignent des volumes de transactions record.  

Ainsi la demande placée de bureau à Lille fait un bond spectaculaire de + 98 % en 2021, et se positionne à 274 100 m², un volume proche du record qui avait été atteint en 2018. « Jamais, depuis 15 ans, nous n’avions enregistré un si faible écart entre les volumes placés de Lille et Lyon » observe Benoît Tirot, Directeur Général des filiales régionales du Groupe Arthur Loyd. Il faut toutefois souligner la part importante des comptes propres cette année : 98 300 m², un volume qui illustre bien la capacité des opérateurs à imaginer des solutions immobilières de grand gabarit, mais qui limite également l’absorption de l’offre existante ou lancée en blanc.

Le marché des bureaux à Nantes atteint 127 300 m² en 2021, en progression de + 48 % par rapport à 2020. Cette performance s’explique notamment par une forte hausse des transactions dans le neuf, à 50 900 m² (+ 89 %). « Nantes se caractérise toujours par la grande diversité de ses utilisateurs » poursuit Benoît Tirot : secteur bancaire, services, startups locales, établissements d’enseignement supérieur… Finalement, cette performance n’a rien de surprenante dans un territoire qui enregistre en moyenne 7 000 créations nettes d’emplois par an depuis cinq ans ; cela tend à démontrer les solides fondamentaux qui caractérisent désormais Nantes.

La commercialisation de bureaux à Montpellier poursuit également son ascension, et voit son marché tertiaire atteindre un volume inédit de 112 400 m² en 2021, après 71 600 m² en 2020 et 102 200 m² en 2019, avant-Covid. En 2021, pas moins de 18 transactions de plus de 1 000 m² y ont été réalisées,

à l’image du BEFA signé par Studi Digital Education sur 9 545 m², à Pérols. « Le marché montpelliérain, tout comme le marché nantais d’ailleurs, enregistre de réelles tensions sur l’offre, en particulier dans les secteurs attractifs, qui exercent des pressions haussières sur les loyers des meilleurs immeubles » analyse Benoît Tirot.  

Enfin, la région PACA voit ses deux grands marchés atteindre également des niveaux record.

À Aix-Marseille, ce sont plus de 163 100 m² qui ont été commercialisés en 2021, en progression de + 14 % par rapport à 2020. Au total, 401 transactions ont été signées dans la métropole, contre 303 en 2020, un nombre qui témoigne l’importance du socle des PME dans l’animation de ce marché. Ce dynamisme a été entraîné par le rebond significatif du neuf (+ 74 %), tandis que les opérations portant sur des immeubles de seconde main sont restées stables d’une année sur l’autre. Parmi les opérations significatives, citons la location par TechnicAtome de 4 700 m² de seconde main dans le Pôle d’activités d’Aix en Provence, ou encore, le clé en main locatif d’une surface de 6 200 m² pour la biotech Veracyte, dans le campus de Luminy à Marseille (9ème arr.).

À Nice-Sophia Antipolis, le marché des bureaux dépasse également son niveau historique avec 80 600 m² commercialisés, un volume à comparer à une moyenne décennale de 54 100 m². Alors que l’on assistait à un fort renouvellement de l’offre avec de nombreuses mise en chantier tant à Nice qu’à Sophia laissant craindre un risque de suroffre, le marché azuréen a déjoué tous les pronostics et s’est illustré par un réel engouement des utilisateurs pour les immeubles de dernière génération, adaptés aux nouveaux usages. Ainsi, plus de 70 % des volumes transactés ont porté sur des immeubles neufs dans le pôle sophipolitain, comme en témoigne la prise à bail par GSF de l’immeuble Belvédère, sur 3 600 m². Constat identique pour le territoire de Nice où le quartier d’affaires du Grand Arénas et le pôle de la gare Thiers continuent de se développer, avec une part du neuf dans la demande placée qui atteint ici 63 %.

Au final, « ce redémarrage du marché des bureaux en 2021 nous rappelle l’interdépendance de notre industrie avec le cycle et l’environnement économique » commente Cevan Torossian, Directeur Associé Études & Recherche d’Arthur Loyd : la levée des incertitudes sanitaires entre la fin du printemps et le début de l’hiver 2021-2022 couplée à une croissance du PIB jamais vue depuis les « Trente Glorieuses » (+6,75 %) et des créations d’emplois record (+ 500 000 emplois en France) auront permis un rebond parfois spectaculaire des marchés régionaux.  

« Les métropoles régionales, moins exposées que l’Ile-de-France aux décisions immobilières des grands comptes notamment internationaux, et favorisées par l’actuelle redistribution des cartes de l’attractivité des territoires auprès des talents, tirent indéniablement leur épingle du jeu » conclut Cevan Torossian.

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20 / 01 / 2022